الحكومة حسمت أزمة مدينتى بحل يرضى جميع الأطراف

بقلم حمدى البصير

أخيرا حسمت الحكومة موقعة مدينتى فى إجتماع مجلس الوزراء الذى عقد اليومالأحد ا26 سبتمبر،  بحل قد يرضى جميع الأطراف .

 فقد وافق المجلس على تنفيذ توصيات اللجنة المحايدة التى امر الرئيس مبارك بتشكيلها ، والتى أوصت بقيام هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بإنهاء العقد المبرم بينها وبين الشركة العربية للمشر&ael;شروعات والتطوير العمرانى ، والتى يرأسها هشام طلعت مصطفى ،والمؤرخ فى أول أغسطس عام 2005 ، طبقا لحكم المحكمة الإدارية العليا ، ثم قيام الهيئة بالتصرف فى الأرض بالأمر المباشر للشركة ذاتها أى لمجموعة طلعت مصطفى ، إستنادا إالى المادة 31 مكررالمضافة بالقانون رقم 184 لعام 2006 والخاصة بتعديل أحكام قانون المناقصات والمزايدات ، والتى تجيز التعاقد بالامر المباشر طبقا لحالة الضرورة إذا كانت هناك مقتضيات إقتصادية وإجتماعية تستلزم ذلك ، أى مصلحة عامة ، ويتم إبرام العقد الجديد – وفقا لقرار مجلس الوزراء – بين هيئة المجتمعات العمرانية والشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى ( ذات الشركة القائمة بمشروع مدينتى ) وبذات الأحكام والنصوص الواردة فى العقد السابق وبما لا يتعارض مع أحكام محكمة القضاء الإدارىوالمحكمة الإدارية العليا بمجلس الدولة ، وبحيث لايقل ثمن الأرض عن تسعة مليارات وتسعمائة وتسعة وسبعون مليون ومائتى ألف جنيه مصرى، ويتم إعادة صياغة العقد الجديد مع مجموعة طلعت مصطفى المنفذة لمشروع مدينتى على هذا الأساس .

 وكانت اللجنة المحايدة، التى شكلتها الحكومة لتسوية موقف مجموعة طلعت مصطفى بعد الحكم ببطلان بيع أرض مدينتى، قد قررت رد أرض المشروع إلى الحكومة، مع إمكانية قيام هيئة المجتمعات العمرانية بإعادة بيع الأرض لنفس الشركة، بنظام الامر المباشر بشرط ضمان الحصول على القيمة العادلة للأرض، و هناك تقديرات متبانية للخبراء لقيمة أرض مدينتى تبدأ من 8 مليارات جنيه وتصل إلى 17 مليار جنيه.وقد رفعت اللجنة توصياتها الى الحكومة والتى إتخذت القرار المشار إاليه ولم تلتفت إالى طعن حمدى الفخراتى مقيم الدعوى على تشكيل اللجنة وتوصياتها.

ومن من الصعب أن تتحمل المجموعة تكلفة قرارمجلس الوزراء، وبالتأكيد ستحمله للمواطن الراغب فى شراء وحدة بمشروعها، ولكنها إن وجدت تراجعا كبيرا فى الطلب نتيجة لقرارها المتوقع، فقد تكون مضطرة للتراجع عنه، وتخفيض الأسعار مرة أخرى، حتى لا تفقد حصتها فى سوق العقارات المحلية.

وقد تتجه مجموعة طلعت مصطفى إلى تحميل جزء من التكلفة التى ستتحمها بعد قرار الحكومة إلى المواطنين اللذين يرغبون فى شراء وحدات فى مدينتى للحفاظ على هامش ربحها .

ومن المتوقع  أيضا أن تتجه الشركة إلى تعويض التكلفة الجديدة المترتبة على التسوية عن طريق أى بنود أخرى لن نستطيع الاعتراض عليها مثل مصاريف إدارية، أو ما شابه. أى أن الحكومة وشركة طلعت مصطفى تختلفان وفى النهاية المستهلك هو الذى يدفع الثمن.

ويأتى قرار الحكومة بتقييم سعر الأرض بحوالى عشرة مليارات جنيه قرارا عادلا ، لأن هناك أكثر من طريقة للتقييم وفقا للمعايير الدولية، منها طريقة البيوع المماثلة التى تحدد السعر بناء على أسعار الأراضى المبيعة المجاورة لهذه الأرض، أو طريقة التقييم غير المباشرة التى تحدد سعر الأرض بناء على افتراض بناء مشروع عقارى لهذه الأرض وتوقع الأرباح المتحققة منه. وقد بقدرالسعر العادل للمتر فى أرض مدينتى بـ1000 جنيه. ويستند بعض المقيمين لأرض مدبنتى لأسعار بيع أراضٍ مجاورة للمشروع فى أوقات لاحقة لعقد هذه الصفقة وهى مقارنة غير عادلة، نظرا لأن أسعار الأراضى شهدت تصاعدات ملموسا مند عام 2006 بينما وقعت هذه الصفقة عام 2005، علاوة على أن الشركة تسلمت الأرض من الحكومة بدون بنية أساسية وهو العنصر الذى يجب وضعه فى الاعتبار عند مقارنة السعر الذى اشترت به الشركة أرض مدينتى والأسعار التى تبيع بها الأراضى هناك.

كما أن مدينتى لا تقع فى مكان متميز فى القاهرة الجديدة، حيث إن قيمتها أقل من قيمة أرض داخل القاهرة الجديدة نفسها، بل إن هذه الأرض وفت تحصيصها كانت صحراء جرداء لازرع فيها ولا ماء .

والمعروف أن شركة طلعت مصطفى لم تكن قد سددت سعر أرض المشروع، بمساحة 8 آلاف فدان، بمبالغ نقدية مباشرة لهيئة المجتمعات العمرانية، وإنما تعاقدت الشركة مع الحكومة على إعطائها 7% من وحدات المشروع مقابل سعر الأرض ، وليس 13% كما كان متفق عليه .

وبينما اعتبر حكم محكمة القضاء الإدارى،  المؤيد بحكم المحكمة الإدارية العليا والذى انتهى ببطلان بيع الأرض للمجموعة، أن الأرض بيعت للشركة بمقابل بخس، فإن تحقيقات النائب العام انتهت إلى أن الوحدات التى ستحصل عليها وزارة الإسكان قيمتها 13 مليار جنيه، بما يعنى أن وزارة الإسكان باعت المتر بسعر 391 جنيها وهو ما يعد قيمة مضاعفة لسعر المتر فى صفقات أخرى فى هذا التوقيت تم البيع فيها بالمزاد العلنى كان 200 جنيه وأحيانا 237 جنيها طبقاا لما أعلنه النائب العام.

ومن هنا فأننى أرى أن قرار مجلس الوزراء فى إجتماعه الأخير قرارا عادلا ،ومن المفترض أن يرضى به جميع الأطراف,بل وصدر بأقل الخسائر للجميع .

فهو من ناحية أعاد إالى خزانة الدولة مليارات الجنيهات كثمن إضافى للأرض ، وأتمنى أن تخصص تلك الأموال إالى دعم مشروعات الشباب السكنية ، ويصل دعم كل وحدة الى خمسين ألف جنيه ،بل وتخفض أسعار الأراضى التى تخصص لمحدودى الدخل ،بدلا أن تبتلع الميزانية تلك المليارات ويكون الكاسب فى النهاية وزير المالية د يوسف بطرس غالى .

كما أن قرار الحكومة أنقذ الاإستثمارات بصفة عامة والاإستثمار العقارى بصفة خاصة من هزة عنيفة ، بل وفوت الفرصة على مستثمرين متربصين كانوا مستعدين للجؤ الى التحكيم الدولى على طريقة "سياج " ويحصلون على تفويضات باهظة ، ستدفع بالطبع من جيوب الشعب فى النهاية .

كما أن مجموعة طلعت مصطفى لن تضار كثيرا ،لإن قرار مجلس الوزراء لم يتضمن سحب الأرض او مشروع مدينتى من المجموعة ،والتى ربحت مبالغ طائلة من المشروع ،ومن الممكن أن تعوض ماستدفعه من أموال إضافية ، من جيوب الحاجزين الكبار الذين تملكوا فيلات خرافية ولن يضاروا إن دفعوا مبلغ إضافية على ثمنها الأصلى بدلا من أن كانوا سيدخلون فى متاهات مع هيئة المجتمعات العمرانية ،  وذلك إن كان قد أل لها أرض مدينتى .

كما أن صاحب المشروع المهندس هشام طلعت مصطفى – المحبوس حاليا -  ليس فى وضع طبيعى أو حالة نفسية تمكنه من الدخول فى صدام مع الدولة ،بل هو يتمنى فى قرارة نفسه ، أن بكون قرار الحكومة ترضية لها وهدية للشعب المصرى رغم المليارات التى ستدفعها شركته

ولكن إن كان قرار الحكومة العادل أو شبه العادل قد الحفاظ على المراكز القانونية والأوضاع  المكتسبة للجميع وساهم فى تدعيم الاستقرار فى السوق من أجل الحفاظ على الأستثمارات ، إلا إن عدم الإستقرار القانونى قد يأتى من حمدى الفحرانى مفجر قضية مدينتى ،والذى لم يرض بقرار اللجنة وشكك فى حيادتها ،ولن يعجبه قرار الحكومة بإستقرار الأوضاع وإعادة تقييم الارض بسعر شبه عادل ، لإنه يسعى إلى جعل  كل المشروعات المماثلة لمدينتى تقوم بدفع الثمن العادل للأرض التى حصلت عليها ، لإن المسألة بالنسبة له تحدى ،فهو لم يحصل على تعويض مثلا بسبب كسبه لقضية مدبنتى ، بل يطلب الثأر لكرامته بإعتباره مواطنا مصريا فشل فى الحصول على قطعة أرض ألف متر كى يبنى عليها منزلا عام 2005 ، ورفضت الحكومة ممثلة فى وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية تخصيص أرض له ، فى الوقت الذى خصصت الحكومة قبلها بإسبوع لمجموعة طلعت مصطفى33مليون متر مربع بسعر 66جنيها للمتر ،

ولكن يكفى الفخرانى " فخرا " أنه فتح الباب للحفاظ على أراضى الدولة  ، وإعادة تقييم الأراضى التى أهدتها الحكومة بالأمر المباشر إالى أصدقائها من رجال الأعمال ، وأدخل إالى خزانة الدولة مليارات الجنيهات ، بل إستطاع أن يفعل مالم يقدر على فعله الجهاز المركزى للمحاسبات ،ورئيسه المستشار جودت الملط .

 وهذا ما سنوضحه فى مقال قادم إن شاء الله .

حمدى البصير

Elbasser2@yahoo ,com